救市千万条，降息第一条！
昨晚，淮安连夜发布通知，自今日起，首套个人住房贷款利率下限调整至3.8%！
至此， 江苏已有5地阶段性下调了首套房贷利率下限！
01
淮安首套房贷利率降至3.8%
2月26日晚间，据“淮安住建”微信号消息，根据人民银行、银保监会发布的《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》(银发〔2022〕294号)文件精神，决定自2月27日起，将淮安市新发放首套个人住房贷款利率政策下限阶段性下调，即根据最新贷款市场报价利率，新发放首套住房贷款利率下限降至3.8%。
图源：淮安市住房和城乡建设局官网
这次的阶段性下调是什么概念呢？如果按照贷款30年、100万的贷款来计算，首套利率3.8%，以等额本息还清，每月应还4659.57元。
同样的贷款， 与去年的4.1%利率相比，现在每月少还172.41元；与此前的6.125%利率相比，现在每月少还约1576元！
此次下调首套房贷利率下限，是贯彻落实中央“房住不炒”精神、支持刚性住房需求的重要举措。不仅可 有效降低购房成本，减轻还贷压力，帮助刚性住房需求群体更快更好实现安居乐业；而且恰逢在传统“金三银四”即将到来，此时下调房贷利率下限对 提振购房积极性有着重要意义。
02
江苏另有4城市已下调，南京暂未触发跟进条件
根据诸葛找房数据研究中心不完全统计，春节后，包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等城市相继下调了首套房贷款利率下限， 已有超过30城下调首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7%。
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其中除了淮安外，江苏此前已经有4地陆续下调，包括无锡、徐州、扬州、常州。
图源网络
当然，这一次下调也是阶段性的。按照今年1月央行、银保监会发布的关于首套住房贷款利率政策动态调整机制的通知：
新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
从这一触发条件来看，据WIND、华泰研究数据资料显示，在全国70城中，可 在2023年一季度调整首套房贷利率的城市共有38个。
显然，南京是不在表格里的！
而且根据国家统计局发布1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，其中 南京新房价格环比持平、同比上涨0.2%。
图源国家统计局
换而言之，南京不满足触发调整首套住房贷款利率政策下限的条件，后期的贷款利率能否下调很大程度还要 取决于LPR是否会下调！作为最直接的普惠政策，多位专家认为 后续房贷利率还有望进一步下调。
目前，南京多数主流房贷利率保持不变，其中首套房贷利率多数为4.1%（LPR-20BP）， 仅有汇丰银行、华夏银行等极少数银行回归4.3%； 二套利率以4.9%（LPR+60BP）为主，也有个别银行能做到更低，比如在兴业银行， 部分符合条件的优质客户能给到4.5% （LPR+30BP）。
注：如有错漏，欢迎指正。
03
业内：“两会”后 存量房贷利率打折可能性不大
另一方面，关于调降存量房贷利率的呼声也渐涨。对此，各方争议更是颇多。
支持的一方认为，应该引导银行降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差。
从客户角度来看，下调存量房贷利率能减轻大家的住房消费负担，既能提升居民支配收入来刺激消费，也能解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。
对于银行而言，主动让利不仅可以更好地履行社会责任、促进消费，还有助于留住更多存量客户。
另一方则是， 对调整存量房贷利率带来的影响存疑， 不能采取“一刀切”要求商业银行对存量房贷利率打折。市面上也给出了以下理由：
（1）能否直接抑制“提前还贷潮”，尚存在不确定性；
（2）并非“有百利而无一害”，“打折”容易滋生套利空间，用存量房贷降息提振消费并不可行；
（3）如果只简单通过行政手段干预存量房贷利率，或与当前利率市场化精神背道而驰，也不利于往后金融政策的持续性；
（4）会对银行的盈利能力产生较大影响，比如会降低银行资本补充能力，制约贷款增长，降低对实体经济的支持力度；
（5）如果对存量房贷利率进行一次性调整，会给商业银行今后的经营带来巨大风险，若往后市场利率上调，银行也没有机会进行调整。
不过，据“刘晓博说财经”微信号表示，从银保监会在“两会”前夕，要求银行加快处理积压申请，做好提前还款服务，可推断出 “两会”后给存量房贷利打折可能性不大。对于“两会”后能否调降存量房贷利率，我们拭目以待！ （综合自证券时报、中新经纬、刘晓博说财经等）
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